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中粮地产深陷盈利危局 Q1营收七年来首现下滑

2015-09-21 22:17:11 来源:新大江网 责任编辑:阿虎 字体:

  “竹摇清影罩幽窗,两两时禽噪夕阳”,春天后的5月,馨香萦绕,万物勃发,但对于中粮地产(000031.SZ)而言,世界却仍如“寒冬”一般。
  三年前,中粮地产力克万科、融创、泰禾、招商等对手,抢下北京孙河地王项目—中粮瑞府直至今日仍未入市。而被高成本压迫的中粮瑞府,在入市的道路上还将面临定价、磨合、竞争等多重关卡。
  截至目前,中粮地产已为中粮瑞府输血超16亿元,为其财务带来了巨大压力。今年一季度,中粮地产营收出现七年来首次下滑,同比下滑33.22%至6.49亿元,若扣除非经常性损益,2015年一季度中粮地产净利润仅为-8491万元,同比下滑237.14%。
  盈利能力下降,签约金额下滑,库存不断高涨,吞噬着中粮地产的“血肉”,截至报告期末,中粮地产公司总负债率为76.71%。而中粮地产大股东中粮集团两度减持之举,也引发外界猜疑。
  5月15日,在中粮地产2014年度股东大会上,董事长周政对大股东减持做出表态,“这是公司发展中的正常行为,符合证监会监管范围。实际上,中粮集团目前也作为国务院改革试点单位,正在积极研究改革方向,可以肯定的是,大股东特别关注地产的发展。”
  销售难以提振
  盛夏已至,却未驱走中粮地产身上的“寒意”。
  2015年一季度数据出炉,中粮地产营收出现七年来首次下降。数据显示,其今年一季度,中粮地产营收同比下滑33.22%至6.49亿元。
  对此,中粮地产总经理李晋扬解释道,这是正常现象。而其公司方面回复时代周报记者称,受到推盘节奏等因素影响,公司一季度收入略有下降,但这不影响2015年度全年业绩的达成。
  但时代周报记者发现,今年一季度,归属于中粮地产上市公司股东的净利润约为7193万元,同比增长7.29%。但若扣除非经常性损益,其净利润仅为-8491万元,同比下滑237.14%。
  令外界担忧的,还有中粮地产的债务风险。由于销售下滑比较大,2015年一季度,中粮地产经营活动产生的现金流量净额约为-15.73亿元。对此,中粮地产方面表示,主要是支付项目地价款、拆迁款等较上期增加。由此,中粮地产的货币资金从2014年末约72.91亿元减少至2015年一季度末约为54.48亿元;而短期借款和一年内到期的非流动负债则高达82.18亿元。截至报告期末,中粮地产公司总负债率为76.71%,这一数值已经逼近国资委对国企80%的资产负债率的监管红线。
  此外,中粮地产的存货依旧高企,一季度末数值约为349.2亿元,比去年底存货余额326.73亿元有进一步上升。不过在中粮地产看来,公司的资产负债处于正常水平。
  “横向比较来看,中粮地产并未借助前几年较好的机会迅速扩张规模,其发展速度相比其他房企而言不是很快,这也与控股股东中粮集团的关注度相关,此前中粮集团更关注大悦城资产的分拆上市。”在业界看来,中粮地产未来在整体产品线以及债务结构等方面亟须调整。
  中投顾问房地产研究员韩长吉告诉时代周报记者,企业地产业务发展不好,高价拿地导致资金的大量沉淀,影响了资金流动性,债务结构也不尽合理,短期债务压力巨大,这些给企业资金链带来较大的压力,企业需要融资或者进行资产重组等渡过危机。
  16亿输血仍难面市
  在外界看来,中粮地产前几年拿下的北京孙河“地王”项目迟迟未能带来收益,给公司现金流造成较大压力;此外,中粮地产在成都、深圳等城市也有较多豪宅、别墅项目,这类项目一般去化周期都比较慢,对现金流的考验较大。
  事实上,出“风头”是要付出代价的,随着“邻居”的相继入市,中粮地产的地王之路也步入尴尬境地。
  两年前,位于北京“中央别墅区”的朝阳区孙河低密度地块进入现场竞拍环节,历经70轮殊死搏斗,中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下该地块,溢价率49.37%。
  当时就有专家计算,如果加上需要建设的幼儿园和医院,平均地价上升到5.2万元/平方米,刷新了当时北京的楼面价,中粮地产一度被推上了舆论巅峰。有业内人士估算,由于别墅产品本身开发成本就较高,中粮孙河产品未来定价10万元/平方米才能保证不亏本。
  “中粮取得的孙河地块触到了区域地价的天花板,”一位亲历了当初拿地的业内人士回忆道,当初在短时间里,龙湖、泰禾、首开等实力房企先后入驻,孙河已成为北京城最炙手可热的板块,每有土地拍卖便引来房企“围剿”,该地块价格也水涨船高、泡沫渐现。拿地企业都坚信,下一个入市者将为自己解套。但现实是残酷的,中粮高价斩获孙河地王后,土地市场出现下行,孙河区域地块连续流拍。
  瑞银证券分析师李宗彬在此前的研究报告中表示,中粮孙河地块,购地成本远超合理水平,盈利前景欠佳。
  与同区域内已经“落袋为安”的龙湖双珑原著和泰禾北京院子相比,中粮孙河地王称得上难产。据了解,项目已经正式定名为中粮瑞府,但时至今日仍未公布具体开盘日期。
  “孙河地王是当时北京土地出让狂热潮的一个产物,高价下确实会带来后续项目入市的困难。”严跃进表示,高昂的成本,漫长的开发周期令中粮地产饱受苦楚,也令其举棋不定,对入市时机难下决心。
  这给公司现金流造成较大压力,不得不通过贷款等方式来缓解资金压力。
  4月23日,中粮地产发布公告称,控股孙公司正德兴合向中信银行申请7亿元开发贷款,主要用于建设北京中粮瑞府项目,该笔开发贷款由中粮地产提供连带责任保证。
  早在2013年12月,中粮地产也曾发布公告称,其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河地王项目。根据协议约定,中信信诚对中粮地产100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司,提供9.08亿元的委托贷款,期限为24个月,年利率为10%。
  算上此次贷款,该项目已经从中信贷款超过16亿元。
  此外,中粮地产还通过申请发行公司债券与中期票据引入资金。据其2014年年报称,“2014年公司成功为北京中粮瑞府等项目引入股权合作方、投资者,股权融资规模逐年扩大”。
  迫在眉睫的难题还在于:即便入市,在竞争空前激烈的北京豪宅市场,无品牌优势,也无成本优势的中粮孙河地王将面临不小的去化压力。
  据时代周报记者了解,从2015年至2016年初,北京预期上市单价10万元以上的项目会接近15个,包括万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院等。“北京预计在2015年待售的顶级豪住宅套数超过1000套。”中原地产首席分析师张大伟表示。
  韩长吉表示,若中粮瑞府去化速度过慢,企业还需想办法融资,以保障企业经营的稳定发展。
  “该项目正在按照公司内部计划正常推进,”中粮地产方面称,公司将集中内部优势资源,全力将其打造成北京高端楼市的精品项目。
  连遭大股东减持
  业绩萎靡的背后,中粮地产股东方面的两度减持也让外界引发了不小的猜测。
  5月3日,中粮地产公告称,控股股东中粮集团于4月29日通过二级市场集中竞价交易方式累计减持公司2000万股,占公司总股本的1.1%。按当日减持均价12.227元/股计算,中粮集团此次减持金额约为2.45亿元。此次减持后,中粮集团合计持有公司8.71亿股,持股比例由49.13%降为48.03%。
  此前,中粮集团于2015年4月24日至4月28日通过二级市场集中竞价交易方式减持公司无限售流通股2760万股,减持股份数量占公司总股本的1.52%。通过两次减持中粮地产股票,中粮集团合计套现7.14亿元。
  “中粮地产有国企改革的背景,近期企业股价上升、表现良好,集团减持以获取相应收益。”韩长吉说,根据国家相关要求,中粮未来或剥离中粮地产业务或进一步兼并重组等。地王项目、资金链压力巨大等,或对国企形象影响不好。
  “减持确实会带来一个疑问,即中粮集团是否打算降低地产板块的业务。”房地产分析师严跃进表示,从中粮集团整体上市的策略来看,减持套现或为其整体上市注资,所以会牺牲地产板块的业务。
  中粮地产解释称,这是控股股东中粮集团根据自身战略规划所做出的正常经营决策。
  不过,也有业内人士质疑,中粮集团此举是否变相为中粮地产储备现金流,目前难以确定。
  在此之前,中粮地产通过申请发行公司债券与中期票据引入资金。据中粮地产方面曾介绍,“2014年公司成功为北京中粮瑞府、深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方,项目层面引入投资者,股权融资规模逐年扩大”。
  除此,中粮地产计划在2015年度为旗下深圳、天津、南京、成都、沈阳等8家控股子公司提供总计72.2亿元的担保额度。据了解,这8家子公司在去年有7家公司亏损。
  “公司未来会依托集团产业优势,整合拿地,集团有好的地块也会注入地产公司平台,”周政说,公司管理层对此很有信心,中粮地产的未来定位还是在住宅地产,还会涉足部分工业地产。

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